Sülhaddin ARAR

Yeminli Mali Müşavir

KONUT TESLİMLERİNDE KDV UYGULAMASI

Gelişmekte olan bir ülke olarak Türkiye, 1950’li yıllardan bu yana yaşanan hızlı sanayileşmenin sonucunda geniş kapsamlı bir kentleşme sürecinden geçmektedir. Nüfusun artması ve kırsal bölgelerden kentsel bölgelere göç hareketi, şehirlerin hızla büyümelerine neden olmaktadır. Bu büyüme, Türkiye’nin her bölgesinde konut arz ve talebinde büyük artışları da beraberinde getirmiştir. Bir bütün olarak inşaat sektörü, ekonominin büyümesinde ve ekonomik hareketlilikte önemli bir paya sahip bulunmaktadır. Bu nedenle de sektörün vergi rejiminde zaman zaman değişiklikler olmaktadır. Sektörde uygulanan KDV oranları, lüks veya barınma ihtiyacına yönelik olma durumuna göre farklılaştırılarak,  01.01.2013 tarihinde yürürlüğe giren BKK ile değiştirilmiştir. Bu çalışmamızda, son değişiklikleri de dikkate alarak konut teslimlerinde KDV uygulamasını ele alacağız.

3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 28 inci maddesinde; genel katma değer vergisi oranı % 10 olarak belirlenmiş, Bakanlar Kurulu’na bu oranı artırma ve indirme yetkisi verilmiştir.   

Bakanlar Kurulu bu yetki çerçevesinde, 01.01.2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2012/4116 sayılı kararı ile net alanı 150 m2’ ye kadar olan konutlar için uygulanacak KDV oranlarını yeniden tespit etmiştir.

01.01.2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, KDV oranlarının belirlendiği ana kararname olan 24.12.2007 tarih ve 2007/13033 sayılı BKK’ nın 1 inci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

(6) “(1) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m2’ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;

a) Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı,

b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı, uygulanır“

Kararnamede, Büyükşehirlerde bulunan net alanı 150 m2’ nin altındaki konutların tesliminde uygulanacak KDV oranlarına esas alınacak kriterler aşağıdaki gibi yer almıştır;

1- Büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf olarak yapılan ve yapı ruhsatının alındığı tarihte,  arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine göre tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri; 499,99 Türk Lirası ve altındaki konutların tesliminde %1 KDV,

2- Büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf olarak yapılan ve yapı ruhsatının alındığı tarihte,  arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine göre tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri; 500,00 Türk Lirası ile 999,99 Türk Lirası arasında olan konutların tesliminde %8 KDV,

3-Büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf olarak yapılan ve yapı ruhsatının alındığı tarihte,  arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine göre tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri; 1.000,00 Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde % 18 KDV uygulanacaktır.

Ayrıca, yukarıdaki şartlarla birlikte yapı ruhsatının da 01.01.2013 ve sonrasına ait olması gerekmektedir. Yapı ruhsatının alındığı tarihteki arsa birim m2 vergi değeri KDV oranına esas alınacaktır. Örneğin, yapı ruhsatı 03.01.2013 tarihinde alınan bir konut projesinde yer alan 150 m2’nin altındaki konutlara uygulanacak KDV oranı, üzerinde konut yapılacak arsanın 03.01.2013 tarihindeki arsa birim m2 vergi değerine göre belirlenecektir.

01.01.2013 tarihinden önce alınan yapı ruhsatına dayalı net alanı 150 m2’nin altındaki konutların tesliminde, başka şart aranmaksızın, uygulanacak KDV oranı %1 olacaktır.

150 m2’ den küçük konutlara % 18 veya % 8 vergi oranının uygulanabilmesi için; Konutların Büyükşehirlerde bulunması, rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde olmaması, İnşaatın lüks veya birinci sınıf olarak yapılmış olması, İnşaatın yapıldığı arsanın vergi değerinin 500,00 TL veya 1.000,00 TL’nin üzerinde olması, İnşaat ruhsatının 1 Ocak 2013’ten sonra alınmış olması koşullarının bir arada bulunması gerekecektir. Aksi durumdaki teslimlerde vergi oranı eskiden olduğu gibi

% 1 olacaktır.

Ayrıca anılan Kararname ile yapılan düzenlemeye göre, Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1 Ocak 2013 tarihinden önce yapılmış olan konut teslimleri için 2007/13033 sayılı BKK ile belirlenen vergi oranları, ihalesi bu tarihten sonra yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine ise yeni uygulama ile belirlenen vergi oranları uygulanacaktır.

Büyükşehir ya da diğer İllerde bulunan 150 m2’ den büyük konutlar ile büyüklüğüne bakılmaksızın işyerlerinin tesliminde  % 18 KDV oranı uygulamasına devam edilecektir.

KDV Kanunu’nun 29/2. maddesine göre, Kanun’un 28. maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak Bakanlar kururlunca % 1 veya % 8 indirimli oranda vergiye tabi tutulan, net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimleriyle ilgili yüklenilen ve işlemin gerçekleştiği vergilendirme döneminde indirim yoluyla giderilemeyen verginin yılı içinde mahsuben, iade edilemeyen kısmının, izleyen yılda nakden ya da mahsuben iade edilmesi de mümkün bulunmaktadır.

Kaynak: -3065 sayılı KDVK

               -2007/13033 sayılı BKK

              - 2012/4116 sayılı BKK